北部湾置业报告：城市大发展楼市起风云

Only · 发表于 2011-5-26 12:03:33

　从全球经济发展规律来看，大多数发达国家都是依托“海洋经济”腾飞。从中国改革开放20多年的实践看，东部沿海地区的经济发展早已走在了全国的前面。国际国内的实践经验表明，沿海地区大多是一个国家或地区的产业重心，起着“领跑”和“龙头”的关键作用。因而，对广西来说，北部湾经济区的腾飞几乎已成必然。

　　海碧、天蓝、空气清——这样的意境，加上以南宁为核心构筑的1小时经济圈，不难想象，在如此宝贵的资源和机遇合力下，北部湾房地产必将风云渐起，掀起一场波澜壮阔的大发展浪潮。

　　城市化令房产需求“扩容”

　　《广西北部湾经济区发展规划》指出，到2020年，城镇建设区控制面积为1350平方公里，包括四个等级。南宁城市建成区人口发展到280-300万人，城市建成区建设用地控制在300平方公里。即到2020年，南宁市区将扩大一倍，市区人口翻一番，平均每年城区人口将至少增加12.5万人，无异于再造一个新南宁。到2020年，北海城市建成区人口发展到100-120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里；钦州城市建成区人口发展到90-100万人，城市建成区建设用地控制在120平方公里；防城港城市建成区人口发展到50-60万人，城市建成区建设用地控制在70平方公里。

　　在北部湾经济区开放开发这样一个机遇下，城市化进程的加速，并将带来大量的人口向北部湾各城市转移和积聚，人口的聚集必将带来房地产业非常巨大的市场空间。按照人均30平方米的住房标准，平均每年南宁、北海、钦州、防城港城市建成区住房需求至少分别为375万平方米、225万平方米、150万平方米、105万平方米，无疑将给北部湾房地产业持续发展带来了巨大的空间。

　　业内人士预计，北部湾经济区总体经济处于加速发展时期，到2015年14.9万亿元的投资必然会大大加强这一区域的经济实力，改写经济区经济落后的局面，真正成为中国沿海经济发展的新一极、中国重要的国际经济合作区。而经济的加速发展必然推动房价的进一步上涨。

　　与此同时，北部湾经济区交通一体化、位于中国东盟自由贸易区的桥头堡地位将极大的增强经济区对人口的吸引力和承载力。

　　北部湾四市各具优势

　　城市功能的分区，决定了城市产业布局和走向，从而构建了城市价值体系，进一步决定了其城市房地产的内在价值。南宁、北海、钦州、防城港这四个城市的房地产也将会走具有城市特色的差异化道路，形成各自不同类型和风格的房地产板块。

　　南宁国际化的流动规模越来越大，南宁是一个开放的前沿城市，城市价值是显而易见的。城市的功能、容量包括城市的人口结构，会使房地产一起升级，南宁不仅需要商贸的功能，而且这个功能需要加强，尤其是面向国际的功能需要加强。南宁各城区急剧膨胀，每个城区正凝聚不同的核心价值。房地产开发要更多的结合区域板块的城市功能和价值。

　　而作为环境一流的宜居滨海城市，上天赋予了北海的海洋资源成为其城市发展的火轮，旅游业为其带来的大量外来人口，不仅仅是带来了大量的游客，并由此而产生的度假、养老型客户也带来了先进的房地产需求理念。因此房地产开发要体现海滨渡假旅游的特点，同时也要体现海洋贸易和出海便捷的功能。其未来房地产开发更多的是体现生活，整个城市的建筑应该是充满生活的艺术，而不是大都市的高楼林立。

　　钦州和防城港港口由于自身的地理位置和资源优势，未来的港口贸易和工业加工值得期待。这是一个工业化特征明显的城市。其房地产开发更多的是考虑为经商的人，为在工厂里面的上班群体盖房子。如何为这群人盖房将是开发商进入这个城市要做足的功课。

　　总体而言，未来北部湾经济区房地产将具有如下特征：一、城市建设发展，环保重点照顾，舒适度高；二、对外吸引力加强，客群丰富，特别是东盟等外国客户增加明显；三、会展经济不断，会展地产有望做大做强；四、城市不断国际化，楼盘不断升级；五、交通组织发达，人群流动性强，二次置业增多；六、旅游合作加速，旅游地产有望壮大。